羊迪:青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

发布时间:2018-10-22 06:06:36   来源:网络
原文标题:青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?
原文发布时间:2018-10-09 12:40
原文作者:羊迪。
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青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

2018年青岛市全市常住总人口929.05万人,增长0.94%;其中,市区常住人口625.25万人,增长25.79%。

与之隔海相望的大连市,也是曾经与青岛齐名的计划单列市,2018年全市户籍人口594.9万人。全年出生人口5.7万人,出生率为9.6‰;死亡人口7万人,死亡率为11.82‰;自然增长率为-2.22‰。

同样作为海滨城市,显然青岛在人口吸附力上更胜一筹。

2017年山东青岛市全市生产总值11037.28亿元,按可比价格计算,增长7.5%;其中,第一产业增加值380.97亿元,增长3.2%;第二产业增加值4546.21亿元,增长6.8%;第三产业增加值6110.10亿元,增长8.4%。三次产业比例为3.4:41.2:55.4。

我从青岛市统计局官方网站中,扒来了2018年1季度的全市生产总值。全市生产总值增长为7.8%,高于全国平均水平(2018年一季度,按可比价计算,全国平均同比增长6.8%),从城市角度,青岛的经济发展状况良好。

值得注意的是,建筑业同比增长17.3%,高于第二产业的6.7%,房地产业只同比增长6.1%,低于第三产业的8.9%??杉舛问奔淝嗟菏姓诮ㄉ璐罅康幕∩枋?,包括地铁、机场的。而房地产业虽然也处于繁荣之中,但并不能算是经济拉升产业,整体比例良好。

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

之后,我又通过房天下,找到了青岛市两年来的二手房变化情况。数据显示,青岛市二手房房价由两年前的15000元,已逼近至27500元,涨幅近83%,在全国各城市中,房价已属于涨幅过快的城市。

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

在找资料时,我偶然发现了这个不太相关的数据:

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

不知道房价暴涨之后的青岛人,现在还是否幸福。反正我看着下面这个融360的排名,有点替青岛还没买房的年轻人伤心:

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

为什么青岛会涨得这么厉害?

抱着这个问题,我继续各种搜索,还真发现了几个原因:

1.地铁等公共设施的建设,优良的城市发展,是房价上涨的根基。

还记得之前的全市生产总值的表么?建筑业总值环比上季度增长17.3%,这已经不能算加速建设,而应该算是爆炸速建设。老百姓也不是傻子,公共基础设施上去了,自然也愿意掏更多的钱,购买更便捷的未来。

大家和我一起感受下青岛速度,下图是当前的地铁:

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

然后是2020年规划建成的地铁,足足有11条:

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

注意,我还没有提到青岛的胶东国际机场、青连铁路、济青高铁。青岛的发展是真的好,现在的建设也真的好,海滨城市也气候宜人,自然会让人们愿意购买。

2.青岛2018年上合组织峰会,是对城市的认可,也吸引了投资客的目光。

G20之后的杭州,房价一飞冲天,上合组织峰会前后的青岛,房价也出现了快速上涨。这种国际会议的举办城市,不仅是城市实力的集中体现,也足够吸引全国各地持币待购的投资客,而在2017年前后,青岛的房价也并不限购,自然会将从2015年开始就滋长起来的房产投机热吸引至青岛。

3.青岛棚改,使城市迭代,也助力了房价上涨。

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

投资客的钱并不可怕,再多也很难拉升一个城市的房地产市场,但是棚改会。即便中央决定了要暂?;醣一仓?,但紧跟着又快速松口,要因地制宜。接下来一段时间,只要棚改还在继续,突然有钱又没房的“优质刚需”,就会一直存在。

限购后的青岛,房价如何了?

政府绝对不会让青岛的房价一直暴涨下去,所以,2018年4月,青岛升级了原本的限购:

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

简单来说,本地家庭最多买两套,外地人且能提供连续12个月纳税和社保,最多买一套。

青岛房产市场洞察:房价已涨至北方第二的青岛,还值得买入么?

自从青岛限购以来,房价便立即回归了平稳。再加之全国各地的限购限价限贷潮,以及万科等房地产企业渴望“活下去”的现状。未来1-2年,青岛房价再想上涨,实属困难。

可是,房价这个东西,易涨难跌,毕竟房地产税还没有出台,持有成本相当的低?!案叩懵蚶吹姆孔?,放在那里就好,反正青岛还在发展,几年之后房价一定又会涨起来”,大部分的投资买房者,也都是抱着这样的心态,所以,青岛的房价,上涨容易,冲高适当回落容易,但期盼青岛的房价掉回2017年之前的水平?难了。

关于青岛买房,一些微小的建议:

1.在一个严格调控大城市人口的当下,青岛未来一定会卯足了劲往一线拼,也一定会在各种基建上投入更多的钱,并提供更多的刺激经济快速发展的政策。这些的基础,就是地方财政,而地方财政目前的主要收入来源,还是土地拍卖,拍卖土地,房价就很难下来,所以从长期来看,房价还会继续涨。

2.一流的城市摊大饼,二流的城市开新区。这是由地方财政决定的,所以,尽管市长出来否认了青岛市政府要搬到红岛高新区的传言,但从大趋势上看,新的机场距离老市区有60公里的行程,这个距离实在是很远,旧机场又不保留的情况下,再加上高新区位于黄岛,城阳,老市区的核心地带,发展高新区显然是合情合理的。

3.青岛没有大型的互联网公司,有的是海尔海信这样的制造企业,而这两个公司,又都在努力搞房地产。第三产业的支柱型大公司还不够多,年轻人的收入水平也很难与北上广深杭比肩。未来的青岛一定会越来越好,但短期内的房价已经到顶了。

4.尽量贴着政府买,尽量贴着地铁沿线买,尽量不要图便宜买品质太差的地角。未来一段时期会进入房地产全国性的“冬季”,无论从投资还是自助,对于房地产最关键的,一直是地段。

5.首套刚需,尽量买限价新盘,买容易转手的户型,核心地段5年左右二手房也可以买,毕竟首套房要注意后期的置换可能;刚需改善,先卖再买,可以对冲风险,无需太过于看重时机,全部用掉自己的公积金贷款;高端改善,关注配套、物业,重点关注品质好的二手房;投资需求,关注限价盘,暂时没必要关注二手房。

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